サンワタル - 最新情報

メインメニュー

ホーム最新情報ニュース登録アーカイブ Akogare / コストバック分譲分譲物件コストバック仲介中古マンション売買おすすめ仲介物件レビューファイナンシャルサービス会社概要プライバシーポリシーお問い合せ

検索

住宅ローン : 【速報】来月度（H21/1）住宅ローン基準金利に引き下げ圧力増加

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-25 11:13:19 (72 ヒット)

先回、H21/1月度の住宅ローン金利基準動向を掲載いたしましたが、それ以降、下記の通り長短金利共に大きな動きがありました。

①日銀による利下げ
日銀は今月19日、短期金利の誘導目標を0.3%から0.2％引き下げ、年0.1％にすることを決めました。これは変動及び（2年、3年など）短期の固定特約タイプの基準金利に対し引き下げ要因になると考えられます。

②長期金利の低下
今月中旬まで1.4％前後で推移しておりました長期金利が、下旬にかけて急低下し、1.2％ラインという過去3年で最も低い水準まで下落しました。これは10年以上の長期固定特約タイプの基準金利に対し引き下げ要因になると考えられます。

以上のように、現時点では来月度基準金利に対し、長短共に引き下げ圧力が掛かる展開となっております。また既に年末を迎えていることから、この状況のまま来月度を迎える可能性も高いと考えられます。

コメントする

住宅ローン : 【ＦＰの眼】長期優良住宅の切り札！！『フラット５０』がやって来る～その①～

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-22 14:39:21 (54 ヒット)

以前、このコラムで最長返済期間５０年という住宅ローン商品を取り上げたことがあります。その当時は、まだごく一部の民間金融機関が提供しているに過ぎなかったのですが、今後、この５０年住宅ローンが世間の注目を浴びることになりそうです。その理由は来年４月から登場する『フラット５０』。名前の通り、現行『フラット３５』の５０年版であり、その全期間が一律固定金利というローンです。

さてこのローン、最長で５０年という超長期であるにもかかわらず全期間固定金利である点は驚きの一言です。通常、これだけの超長期ですと借り手側はもとより、貸し手側にも相当なリスクが伴うのでしょうが、フラットの場合、このリスクを背負うのは、実質“半官”の独立行政法人『住宅金融支援機構』ですから、その点についてはあまり心配ないのかもしれません。

ただ、現在でも３５年の全期間固定金利ローンは都銀などで（フラットではなく）独自商品として提供されていますが、この５０年全期間固定はどうでしょうかね？やはりリスクが高いので自前での対応は少し難しいかもしれません。少なくともしばらくは様子見でしょう。

ではそもそも、なぜ返済期間が半世紀にわたる超長期の住宅ローンが必要なのでしょうか？それは来年以降、長期優良住宅（いわゆる２００年住宅）の本格展開が始まるからなのですが、かねてからこの長期優良住宅のネックは一般住宅の２割増といわれる建築コストであると指摘されており、当住宅を軌道に乗せるためには資金計画面で何かしらのサポートが必要であると考えられておりました。

このサポートの分かりやすい例の一つが、先日の税制改正大綱に盛り込まれた住宅ローン減税ですよね。この制度については先日のコラムにてお伝えした通りですが、例えば最大控除額が一般住宅の５００万円に対し長期優良住宅は６００万円、ハッキリと優遇されているのです。そして今回の『フラット５０』誕生も、長期優良住宅普及の切り札として用意されたと考えられます。なぜなら当ローンの借入対象となる住宅は長期優良住宅に限られているのですから。

またその他には、返済期間が５０年という超長期であるがために、満８０歳までに完済か、もしくは子供（後継者）がローンの後を引き継ぐ『親子リレー方式』であることが貸し出しの条件になっています。ただどうでしょうね。この親子リレー方式は（フラットに限らず）現在の住宅ローンでも利用されていますが、主に契約者が高齢であるなど、十分な返済期間が得られない場合に、どちらかと言えば“次善の策”として検討される制度。また当然後継者についても一定の要件があり、例えばフラット３５では

①申込本人の子またはその配偶者で定期的収入のある方
②借入申込時の年齢が７０歳未満の方
③連帯債務者となれる方

など、やはりそれなりに資力等を求められます。しかし、長期優良住宅を根付かせるためには、住宅の第一次取得者、つまりある程度若い世代の購入も促していかければならず、その層の子供はまだまだ若いことを考えれば、上記の条件ではかなり使い勝手が悪いと言わざるを得ません。フラット５０ではこの要件が変更されるかもしれませんが、それでも例えば連帯債務者となると法的責任も重くなるため、親として子供の将来に影響しかねない決断を思い切って下すことができるのか、大きな疑問が残るところです。（その２へ続く）

コメントする

中古マンション : 【ＵＭプロの眼】まだある！中古マンション購入のメリット

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-21 10:16:54 (48 ヒット)

さて今回は、久し振りにアウトレット抜きのお話をしようと思います。以前このコラムでは、新築マンションと比較した中古マンション購入のメリットとして

●価格面
●建築後の実績（建物の劣化具合など）を確認できる

などを取り上げてきました。特に２番目の『建築後の実績を確認できる』ことについては、個人的に価格面以上に大きなメリットであると考えています。この点について先回、建物自体の構造や仕様などに限ってお話していましたが、それ以外にも例えば・・・

●管理状況
●上下両隣の状況

なども非常に重要なポイントです。まず管理状況は、『中古マンションは管理で買え！』という言葉もあるぐらいで、マンションの質、資産価値を維持していく上で欠かせない要因の１つです。しかし当然、新築ではこの管理状況を確認することはできませんよね、皆さん入居したばかりなのですから・・・。

この点については管理会社に任せていれば安心というわけでもないですし、正直なところ、住人の方々のモラル意識にも関係していますので、管理状況を確認できるというのはやはり大きなメリットなのです。

次に、上下両隣がどのような状況なのか確認できるという点も大きいですよね。このコラムで何度も申し上げているようにマンションというのは“一つ屋根の下”に住む集合住宅であり、特に上下両隣４軒の状況は自身のマンションライフに大きな影響を与えると考えて間違いないでしょう。

新築では、この４軒にどのような方が入居するかなかなか分かりづらいですよね。この点については分譲会社の営業マンに聞いても恐らく無駄でしょう。結局どの方も自分の会社のお客さんですからね、悪いことは言い難い。それに所詮、売買に関連する部分のみ接点があった程度の関係ですので、知り得る情報もそう多くもありません。また分譲会社の中には、入居前に購入者同士の顔合わせ会を開催するところもあるみたいですが、これにしても多少親睦が深まる程度でしょう。

対して中古マンションならば、事前にある程度その状況を確認することができます。もちろんそれにも限界があり、将来的には住人が入れ替わることもあるわけですから、中古だからといってこのようなトラブルを完全に防ぐことはできません。しかし、効果的な手段がない新築との比較では、特に入居当初において、トラブルの発生リスクを抑えることができると言えるでしょう。

このように、建築後一定期間経た後のリアルなマンション状況を確認できるというメリットは、購入を検討する際、軽視されがちですが非常に重要なポイントであるということなのです。

コメントする

住宅ローン : 【お知らせ】ＦＰサービスに“不況重点対策”プログラムをご用意いたしました（法人・団体様向け）

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-16 13:56:46 (52 ヒット)

今秋からの急激な景気後退を受け、資金計画や家計に多大な影響を与える住宅ローンについての不安が高まっております。例えば、先日の某ＴＶ番組によって実施された住宅購入希望者層アンケートでは、購入に際し不安に感ずることの１位に『住宅ローンの返済』が挙げられ、半数以上の方がこれからの資金計画について迷いを感じていると報じられました。と同時に、日々弊社に寄せられるご相談・ご質問においては、住宅ローンのメンテナンス、つまり、現在返済中である方々からの借り替えや金利タイプの見直しなどの内容がこの数ヶ月間、増加傾向にあります。

このような状況を受け弊社では、通常ＦＰサービス（講師派遣）として提供させていただいているセミナーメニュー『資金計画サポート』『住宅ローンメンテナンス』に加え、さらに“不況の今だからこそ、どう動くのか”をテーマとした不況対策用臨時プログラム（詳細は下記）を作成いたしました。

もちろん、当プログラムも他と同様、決まった内容を提供するだけでなく、事前にどのポイントに重点を置きたいかなどをお話いただければ、そのリクエストに沿った内容に構成させていただきます。ご法人開催のセミナーや各種サークル、団体様の勉強会などに是非ご利用ください。（なお、講師派遣の費用等詳細につきましてはこちらよりご確認ください。）

【講師派遣サービス臨時プログラム】

①不況下の住宅取得資金計画
（セミナータイトル例）
　●不況なんか怖くない！これからの住宅ローン選び
　●資金計画、こんな時期でも失敗しない３つのルール
　●不況に負けない資金計画の作り方･･･etc
　　
②不況下の住宅ローンメンテナンス
（セミナータイトル例）
　●生活防衛！住宅ローン見直しで家計スッキリ
　●失敗できない住宅ローンメンテ、５つの鉄則
　●今だからこそ住宅ローンのメンテ、継続か借り換えか？･･･etc

③不況関連その他
（セミナータイトル例）
　●不況はチャンス！？物件選びのコツ
　●不況はチャンス！？サラリーマン大家への基礎知識･･･etc

コメントする

住宅ローン : 【速報】Ｈ21/1住宅ローン基準金利動向について

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-14 16:33:17 (126 ヒット)

来年1月度の住宅ローン基準金利がソニーバンクより発表されております。

その動向としては、短期の固定期間特約タイプで多少バラつきがあるものの、長期固定タイプにおいては全て前月から据え置きとなりました。依然、金利は低水準を推移しており順当な結果といえます。

さて、他行の1月度金利についても、このままの金利動向が続けば、前月引き下げ傾向であったことも踏まえ、やはり据え置きを中心とした動きになるかと思われます。

ただ足元では、米国の大手自動車会社の救済や国内輸出関連企業の業績動向など、引き続き国内外の経済に不透明感が高まっていることから、これから年末にかけての急な変動には十分注意すべきだと思われます。

コメントする

住宅ローン : 【ＦＰの眼】平成21年度税制改正における住宅ローン減税について

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-13 10:51:57 (160 ヒット)

先日、平成21年度税制改正大綱が決定しました。そこで今回は、当大綱（詳細についてはこちらをご確認ください）に盛り込まれた住宅ローン減税制度の内容についてニュースリリースされた情報を元にポイント解説をしていきます。

まず、最大の焦点といってもよい最大減税額については下記の通り決定いたしました。

（2009年度の場合）
長期優良住宅･･･最大６００万円
一般住宅･･･最大５００万円

控除期間はいずれも１０年ということですので、年単位では６０万円、５０万円がそれぞれ最大減税額となります。ただ注意しないといけないのが、（減税額算出の基となる）ローン残高の限度額はどちらも５０００万円であるという点です。減税額に差があるのは控除率が異なるためで、長期優良住宅が1.2％であるのに対して一般住宅は1％。0.2％分長期優良住宅の控除率が高いのです。残高限度６０００万円の1％控除ではないので勘違いしないようにしてください。

また、当制度自体は５年間延長になったものの、残高限度額５０００万円の“フル控除”が受けられるのは、長期優良住宅は来年からの３年（平成21～23）、一般住宅は２年（平成21～22）に限られ、その後は年毎に限度額が１０００万円ずつ引き下げられます。さらに長期優良住宅に限っては、４年目（平成24年）以降、限度額と同時に控除率も1.2％→1.0％に引き下げられ、非常に影響が大きいですので十分にご注意ください。

そして、当コラムでも度々取り上げて注目しておりました減税対象については、所得税にて控除しきれなかった残額を住民税（*）から控除する旨も明記されております。先の税源移譲に基づく所得税減少にも十分対応できる税制案になっておりますので、現行制度には存在した控除期間１５年コースは今回採用されず１０年のみとなっております。

さて、先日の中途半端な報道により、個人的にヤキモキしておりました一般住宅についての最大減税額ですが、結局、５００万円という水準に落ち着いたということでホッといたしました。また、“国策”ともいえる長期優良住宅についてはローン残高の限度額でなく、控除率を引き上げた点で、一般住宅と比較しその優位性は際立つものになっております。

しかし、長期優良住宅は、これから本格的に提供される段階であって、現行の200年住宅などを参考にする限り、現在提供されている一般住宅（といっても様々ですが・・・）と比較し、総じて建築コストが上昇すると考えられます。よって、この程度の優遇差は逆にあって然るべきだとも考えられるわけですね。とにかく、現在実現できる範囲で最大クラスの住宅減税制度が発表されたという点は間違いなく、来年以降の住宅取得において十分なサポート効果があると考えています。

（*）･･･但し、当概年分の所得税の課税総所得金額等の額に100分の5を乗じて得た額（最高9.75万円）が限度

コメントする

中古マンション : 【ＰＲ】岡崎市、豊田市の中古マンション購入はお任せください！

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-11 5:06:00 (150 ヒット)

サンワタルは独自の中古マンション購入支援システム『ＰＲＯ』をはじめ、岡崎市、豊田市内に存在する約５００棟の中古マンション基本情報を集録した自社情報データベースを作成し、圧倒的なサポート力で購入希望者の皆さんを応援しています。

『ＰＲＯ』『情報ＤＢ』フル活用による、お客様のリクエストに沿った物件探しはもちろん、住宅ローンなど資金計画では、各メディアで専門家として活躍する弊社専任のＦＰ（ファイナンシャル・プランナー）が個別のプランニングを致します。また、必要に応じて購入後のリフォームサポートなど、快適なマンションライフを始めるその瞬間まで当社が徹底応援することをお約束いたします。

そして、最後にとても大切なことを申し上げます。

中古マンションの中には本当に残念ながら、プロの私達ならば絶対に買わないであろうものがあります。これは各部屋･各物件のことを言っているのではありません。そのマンションならば、どの部屋であっても買わない！という意味です。しかし、さらに残念なことに、その買わない理由は専有面積や間取りなど、個別の物件資料では分からないことばかり・・・。私たちならばこの点も踏まえたサポートができると自負しております。

まずはご相談を。当ＨＰの『お問い合わせ』ページ、またはお電話にてお気軽にどうぞ。

コメントする

住宅ローン : 【速報】来年度住宅ローン減税の骨格がまとまる

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-9 16:28:28 (159 ヒット)

過去最大の住宅ローン減税、最高６００万円・・・自民税調了承（読売新聞）

このニュースリリースの通り、来年度における住宅ローン減税の骨格がまとまりました。この内容につきましては、後日、当ＨＰのコラム【ＦＰの眼】にて詳細をお伝えする予定です。

コメントする

住宅ローン : 【緊急コラム：ＦＰの眼】住宅ローン減税の入居日判定について

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-7 15:54:29 (215 ヒット)

住宅ローン減税の延長･拡大に現実味が帯び始めた頃から、この点については本当に多くのお問い合わせをいただきました。今年ももうすぐ終わりですし、今回は住宅ローン減税適用の分かれ目となる『入居日』の判定についてまとめコラムをアップしたいと思います。

まず、この入居という定義なのですが、これは実際に入居した日、そこでの生活が始まった日ということができます。まあこれは読んで字のとおりなのですが、現在、混乱の原因になっているのは“何をもってして入居日を証明するのか”という点に尽きるかと思います。

それでは、当制度の申請を行う際、通常、入居日の判定はどのように行われるかを考えてみましょう。これは過去にもこのコーナーで触れたことがあるのですが、通常の場合（建て替えなど転居を伴わない場合を除いて）、住民票にて転居、転入日を確認し、その日をもって入居日と判定するということになります。住民票は申請時の必要書類ですし、なんといっても公的機関の発行ということで信頼性はピカイチなわけです。

しかし、実際の住宅ローン実務では、決済（引渡し）前に住民票の（新住所への）移転を求められるケースが多く、またスケジュール上、決済日当日に引越しまでするというのも厳しいことから、とりあえず引渡しだけを受けて、後日都合のいい日に引越し・入居となるケースが殆どなんですね。つまり、住所移転の日と実際に入居した日との間にタイムラグが生じるわけです。

そして、このタイムラグこそ今、多くの方が頭を悩ませる原因の１つとなっています。例えば、住宅ローン拡大狙いで来年入居にしたくても、引渡し上、すでに住民票は移してしまったというケースですよね。このような場合、解決策（？）としてよく言われるのが、住民票ではなく、実際の生活開始日を他の資料によって証明するという方法です。例えば、ガスなどの開栓日や引越し日（引越し会社との契約書）などがその資料にあたります。入居日という定義に則し、引越しや開詮など実態を証明した資料を提示するのです。

先程の例で言えば、まず１２月に入って（住民票も移して）引渡しを受けても、引越しは来年まで延ばします。そして、再来年の確定申告時に減税申請し、入居日は住民票記載の移転日ではなく先程の資料によって証明するという手順になります。実際、意図的であるかないかは別にして、このように年をまたぐ例は特段珍しいことではありません。

ただ、住宅ローン減税の申請上、このような“年またぎ”がいかなる場合にも通用するかという点については、私自身疑問を持っています。特に引渡しから入居日までのタイムラグが大きいほど、意図的な年またぎを税務署から疑われる可能性も高いでしょう。場合によっては後日“お尋ね”があるかもしれません。

それでなくとも今回のタイミングは、このように非常に注目を浴びているわけですし、本当に年末ギリギリに引渡しを受けたなど、ある程度（入居を来年とする）正当性がないとこの方法は少々危険だと考えます。少なくとも、そうした場合の最終的な入居日判定は、各所管の税務署による個別の判断に委ねられると考えるべきでしょうね。

コメントする

新築マンション : 【ＵＭプロの眼】“アウトレット”マンション事業の余命は

投稿者： webmaster 投稿日時： 2008-12-2 11:14:14 (67 ヒット)

今回も、好評（？）のシリーズ第三弾です。最近、ＵＭ（中古マンション）の話題から遠ざかっているような気もしますが・・・まあ、あまり気にせずに参りましょう。

さて、最近何かと話題の分譲マンション一括買取再販事業。アウトレットというと多少は聞こえがいいのかもしれませんが、要するに売れ残りマンションの叩き売りである点は否定できません。とはいえ、販売当初では到底考えられなかった大幅な値引きは、一般の方々にとって悩ましいほど魅力的であることも事実。それでは、この再販事業の盛り上がり、一体何時まで続くのでしょうか？

まず、今回のような再販事業が順調に利益を上げることができるのは、需要と比較して供給が過剰になっている背景があればこそ。デベロッパーの中には過剰在庫を持ち続ける体力に乏しいところもあり、プロジェクトごとの利益は無視しても、会社存続のために投資資金の回収を急ぐ・・・・このような状況こそ、この手の再販事業にとって最大の追い風になっているのです。

となると、この過剰供給が解消される時点が、今回の再販事業ブームに一区切りつく時だと考えることができるでしょう。では、何時解消されるのか？景気の動向にもよりますが、少なくとも、現時点で竣工済である売れ残り物件は、今後も過剰在庫として存在し続けるでしょう。これらの物件は引き続き、再販候補となる可能性が高いと言わざるを得ません。

では、これから竣工、販売を控えるマンションはどうか？当然、供給側も、需要減を受け、順次生産の調整を始めてはいるのですが、分譲マンションの場合、用地取得から実際に販売にかかるまで相当の期間を要することから、まだまだ過去に仕入れた用地など、“負の在庫”の消化はしばらく必要になると思われます。このタイムラグを考えますと、目に見える供給量の変化は早くとも来年後半以降になるのではと私は考えています。

また、もう１つ重要なポイントは、供給量の減少に加え、昨今の地価の低下や資材、建材価格の下落が、デベにとってコスト低下というプラス効果を生み出す可能性があるということです。コストの低下はそのまま販売価格の低下につながりますので、これから始まるプロジェクトは、供給が絞られかつ、（当初）販売価格も現在と比較して無理のない数字になると思われます。

以上より、このアウトレットブームも、来年いっぱいはその勢いが続くものの、それ以降は次第に落ち着いていくのではないかと考えています。

コメントする

(1) 2 3 4 ... 12 »